“上海此前144平方米以上（含）的住房需缴纳3%的契税，此次调整后，将降至1.5%。以一套1000万元的衡宇为例，此前需要缴30万元的契税，而此刻只需缴15万元，这类中高端房产买卖将受益。”易居智库研究总监严跃进告诉记者。
笑过之后，你不得不感伤，这可能是人们对于房地产立场的最实在写照。
但上海常住生齿40年来首度步入负增加，却给一线城市敲响了警钟。一方面，生齿削减本身就意味着对住房需求的削减，另一方面，因为增速远超人们的收入，昂扬房价和房租正在变得让越来越多的人难以承受，最终选择分开。
中国之所以具有如许大的生齿盈利，就是由于在六七十年代，中国生齿出生率比力高，当这些人成为劳动力生齿时，也就是1980-2010这30年，给中国经济增加作了很大贡献。所以说中国经济增加，从某种意义上来讲，就是一个生齿现象。
警钟2：上海生齿呈现负增加
过去25年中国的M2增速大要每年平均增加20%摆布，这在经济规模小时影响不是很大。当经济规模达到必然程度时，好比我们此刻成为全球P第二大国时，在此环境下M2增速还维持如斯高的程度，明显对房价发生比力大影响。M2高增加不只对房价发生影响，对其它资产价钱同样也发生很大影响。所以，这个研究货泉现象也是很成心义的。
生齿布局和流向什么时候呈现变化？是在2011年，2010年之前，我们农业生齿转移的数量还在不竭继续的添加，添加到2010年时是达到了峰值，昔时有1200万的农业生齿成为进城农人工。2011年之后转移生齿的数量就逐渐起头下降，2011年大要降至1000万，2012年是800万，2013年是600万，2014年大要500万，到2015年呢？到目前为止统计局还没有发布这个数据，可是据我的猜测，几乎等于零。
并且这只是个的杠杆率。跟着房价的疯涨，由互联网金融平台、地产中介等倡议的众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财富物也屡见不鲜，大幅添加了房贷杠杆。
在十年之前，我写过一篇文章《买本人买不起的工具》，由于在十年之前大师的收入或财富差距仍是比力小，若是你要获得更多的财富性收入，能够通过加杠杆，由于那时大师起点仍是差不多的，城市化率程度仍是比力低，所以你若预期未来某一类资产价钱有很大的上涨空间，就能够加杠杆买入。
房价作为货泉现象又若何表现呢？例如，中国富人阶级中，至多跨越50%栖身在、上海、深圳这三个城市。为什么栖身在这三个城市？跟投资机遇、经济发财程度和社会福利体系体例相关。我们的社会福利根基上很难做到均等化，在深圳上海有更多的高校、医疗、和根本教育前提，这些劣势使得大城市的生齿不竭集聚。比力一下发财国度，虽然他们地域之间财产成长程度有很大不同，可是有一点是比力好，就是公共办事均等化。所以即便人们住在中小城市也能够享遭到大城市类似公共办事。有一个概念叫人均P，中国为了追求区域间平衡成长，指导大量资金往部地域投资。可是部地域流动之后并没有显著改善部地域经济成长情况，故从人均P来看，地域之间差距比力大。可是在发财国度一个地域P能够是别的一个地域P十倍二十倍，可是他们人均P根基上是差不多的，由于生齿流动是没有、没有户户籍轨制、公共福利轨制都是一样的。这就是中国跟发财国度很大区别处所。
本周就曾直抒己见地指出，深圳房价上涨的最间接缘由仍是金融杠杆在起感化。旗下《经济参考报》更是：
也就是说，给一个封锁的市场注入足够多的钱，其价钱就必然扭曲。
《21世纪经济报道》征引国内某大型贸易银行私家银行部分的主管称，就其察看到的深圳市场环境，高净值客户此刻遍及对房地产的设置装备摆设比重并不低，加上深圳房地产客岁就曾经有四五成的涨幅，高净值客户对其风险也是有所顾虑和担心。
所以中国经济之所以可以或许高增加，一方面来自于劳动力的供给端，即廉价劳动力。别的又在于需求端的购房主体，由于中国的购房主体春秋根基上在25岁到44岁，那么这个春秋段的人他们的购房需求会比力大。所以你要研究房地产市场的话，就是要研究这个春秋段生齿数量何时添加或削减。
华尔街本周二就曾发出过，2015年上海外来常住生齿呈现了负增加，同比下降1.5%，这是十五年来的初次。常住生齿更是四十年来初次负增加。这对火爆的一线楼市来说是一个的信号。
在客岁9月和本年2月持续两次下调之后，央行曾经将首套房的最低首付比例从30%降至20%，这意味着杠杆率从3.33倍升至5倍。
以上海为例，此前契税税率为3%。对小我购打通俗住房且该住房属于家庭独一住房的，90平方米以下的，减按1%税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。上海市地税局注释说，以前的政策中，必需是通俗住房才有可能享受契税优惠，新政打消了“通俗住房”这个前提，也就是说，无论是不是通俗住房，只需合适新的前提，都能够享受契税优惠。
在本年2月初时我写了一篇文章，叫《房价若何看：从货泉现象到生齿现象》，次要概念是，16年来，中国的房价不断在断断续续往上涨，能够说是汗青上少有的一个慢牛。那么这么长时间的牛市，是什么鞭策房价的上涨呢？我次要的逻辑是，
房地产虽然具有金融和投资属性，但终究和股市分歧，房子本身就是商品，是能够拿来栖身的，具有大量刚需。即即是降价，也不会呈现像股市那样的非抛售，由于终究人们都是需要住房的嘛。
@曹山石：广州今天变相解除限购；深圳房价一年翻倍，有投资客抱团众筹买下整栋楼，留着本人屯着卖；过去一年，上海以跨越1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场——总结起来，就是八个字：实干误国，炒房兴邦！
因为过大的财富差距，中低收入群体的收入程度就相对偏低。因为物价指数CPI是布衣指数，M2的高增加并没有带来中低收入群体的收入高增加，所以CPI的涨幅持久来看仍是比力低。偶尔有几年涨幅比力大，这现实是一个矫正的过程。也就相当于股票跌多了偶尔反弹一下，可是总体趋向仍是远远跑输了M2增速跟表面P之差。
故本年还不会采纳收缩手段，为调布局促而增加。这一轮一线城市房价虽然暴涨，总体房地产仍是供大于求，可是要出峻厉调控手段仍是不至于。
本年G20会议上，中国央行行长周小川明白，小我住房贷款在银行总贷款的比重仍是偏低的，还有很大的成长机遇，而且未来会将首付、利率等的裁量权下放给银行。这意味着，将来小我房贷的杠杆率还会提高。
千元炒房的买卖不是富爸爸说的，是曹山石说的→
生齿现象的另一方面表示就是生齿流动。生齿往东流动，好比比来深圳上海等一线城市的房价呈现比力大的上涨。其实跟我们的生齿流向是相关的。所以我不断认为中国的城镇化其实是大城市化。城镇化这个词只要中国有，在全世界讲到农业生齿向城市转移都是叫城市化。中国其实也是一样，跟全球各个经济体的生齿转移特征是一样的，次要往大城市集中。往大城市生齿集中越多，大城市房价涨的就越多。
家喻户晓，北上广深等一线城市房价之所以可以或许持续上涨，很主要的缘由就是这些它们可以或许供给大量其他城市所没有的资本和机遇，络绎不绝地导入新的生齿，维持复杂的住房需求。
好比在1993年时，经济学家麦金农对中国货泉超发提出一个疑问，他问，“为什么中国货泉增加这么快但中国没有呈现通货膨胀？”之后注释也比力多，好比其时中国的货泉化率和本钱化率均比力低，因而，有金融深化的要求。确实，那时中国金融成长程度比力低，债券市场、股票市场等本钱市场的规模很小，房地产市场也没有成立起来，所以，对货泉的可容量仍是比力大。但到后期再用这些来注释是有点讲欠亨。
一线城市房价虽然涨的那么多，也是具有很大非要素。可是我们要看到趋向：资金还在往一线城市集中。由于全球经济的成长都是一个不均衡的成长，迄今没有一个成功的案例表白一个国度的经济是能够在分歧区域平衡成长的，也就是说四五线城市要成长为一线城市的经济程度是很难的，只能通过本地生齿不竭流出来实现全国分歧地域间人均P的平衡化。这是全球遍及的纪律。所以大量的投资机遇和就业机遇城市合中在一线城市和二线城市。
虽然如斯，现在疯狂的市场上曾经呈现了一些值得的信号。若是你还在揣摩“卖股炒房”，那么你大概该当愈加稳重。
所以这个根基上就能够注释此刻为什么房价涨会遭到大部门人悔恨，而股票涨则是大部门人都喜好的。前者是富人指数，或者是中产指数。
现在越来越多的人起头将当下的楼市和客岁的股市相提并论，并认为楼市将重蹈。以至有人认为“此刻买房相当于客岁在5100点买股票”。对此，菌的立场是，楼市泡沫必定是有的，但要说即将崩盘那还没那么夸张。
限购也不了投契客，投契客会通过成立公司、采办“房票”等体例获取购房资历。“房票”即购房资历，过去一年，深圳“房票”的价钱已从几千元上涨到了数万元。
所以我感觉房地产必定面对泡沫破灭的风险。但在目前如许一个经济通缩的款式下，它还不至于顿时就要衰退。由于目前这一轮行情与激励相关。但愿居民加杠杆，实现去房地产库存。房地产库存能够通过居民加杠杆处理。可是居民加杠杆会加在哪里？钱能否流到想流的处所去？未必。所以比来周小川提出不克不及老用货泉政策，货泉政策只能处理总量问题，没决布局性问题，布局性问题需要财务政策来处理。可是货泉政策用起来效率是最高的，说扩大货泉量就能顿时扩大的。可是货泉扩张很难流到想流的处所去，好比说此刻房产次要过剩在三四五线城市，可是，资金仍是流到一线城市，二线城市。
减税降低了投契的买卖成本
就在近期，深圳规土委发布了一则《关于规范房地产经纪机构和经纪人员购房等行为的温暖提醒》，提出房地产经纪机构不得对买卖当事人坦白实在的房地产买卖价钱等消息，赚取买卖差价。能够想见实在市场中的环境若何。
以互联网金融为布景的搜狐和搜易贷结合推出的“首付贷”为例，在无典质贷款的环境下，“首付贷”最低可贷1万元，最高能够贷到衡宇总价的20%。这意味着，购房者若是足额贷满，理论山能够零首付购房！
房价收入比（房总价/年收入）是权衡一个地域房价能否合理的主要目标。每日经济旧事提到，业界有计较认为，连系国情，我国的房价收入比在6~7倍之间较为合理。但将、上海、深圳三地上市公司的董事长、总司理薪酬进行统计，发觉即即是这些人群的房价收入比，也曾经跨越7倍的合理范畴。
@曹山石：有粉丝征询国内首家众筹炒房网，1000元就能够炒房！炒房P2P，号称年化收益率44%-77%。查了下工商局材料，运营主体客岁6月登记成立，背后大股东注册本钱100万，在居民楼里办公。股市停歇，房市不止。
现在，在稳增加的布景下，中国央行曾经了宽松周期，一年半的时间中六次降息和六次降准。并且周小川明白本年的货泉政策是“稳健略偏宽松”，这意味着在相当长一段期间内，宽松的音乐都不会遏制。所以，只需市场继续充满流动性，房地产热作为一种“货泉现象”仍然会继续下去。
另一方面，中国劳动力生齿数量在2010年也达到一个峰值。2010年16岁到64岁这一春秋段生齿达到一个峰值。这就意味着我们经济增速要下行，由于劳动力生齿数量起头下降，别的一方面就是农业转移生齿数量也鄙人降。这两个事务都发生在2010年。还有一个数据也比力成心思。我们的房地产投资增速也是在2010年达到峰值，大要增速是30%摆布。那么看到这几个数据我根基上就是把房地产走势分为两个阶段，
同样，要研究房地产，也能够从生齿的角度去研究。好比我们的城市化率的提拔也是生齿现象。为何我国的制造业根基上集中在东部，其时是为了引进外资，选择在沿海地域优先，然后部生齿往东部迁徙。如许就导致中国城市化率不竭提高。城市化率程度的提高，又需要供给住房，来满足人们栖身的需要，
生齿现象对房价的感化与对经济增加的感化其实是一样的，中国经济从80年代到此刻为止已有36年了。80年代初，中国经济处在资金欠缺的布景下，所以中国需要引进外资。引进外资之后，操纵廉价的劳动力。这些廉价劳动力对吸引外资很是有劣势，就像我们目前财产向印尼，印度越南转移一样。当劳动力丰裕、价钱廉价的时候，就会吸引更多的资金来投资，这就是经济增加表示为生齿现象。
从众筹到“包楼”
这也就意味着2010年之后，以农业转移生齿特征的城市化历程根基上是已到后期，接下来我们的城镇化就是农业生齿的市民化的过程。
该报还征引金斧子理财超市CEO张开兴评论称，一线房价上涨成了现象级的工作，但其接触的高端客户在这轮上涨中次要是在卖房，削减房地产设置装备摆设，添加其他多元化的投资，而发急性购房的，次要是中产。
一线城市房价飙涨，听说曾经有很多投资人插手众筹买房、结合炒房步队。众筹买房即几个伴侣凑首付，并备好两年月供，房价上涨到某个点时抛出，获利分成；结合炒房的极端是“包楼”：与开辟商协商承包整栋楼，本人慢慢卖。此刻连千元起步的炒房都有了吗？
文/雷
1、生齿盈利支撑2010年之前的房价上涨
本文分析自微博和第一财经日报报道
所以生齿仍是要往资本相对多的处所去。富人储蓄积累之后也会给体力劳动者供给良多就业机遇。这就能够注释为什么像上海深圳保姆价钱涨幅常大。这个价钱就是由富人财富规模所决定的。这就是我讲的为什么中国房价从2011年之后上涨就是货泉现象的缘由。这个货泉现象，除了与这些年来为了实现稳增加的方针有次要关系之外，又是跟中国人对财富的追求相关，这体系体例性要素。我在以前也写过雷同文章，特地阐发中国人对财富追求庞大的，我们股票买卖量全球第一，我们商业出口、内贸又是全球第一。好比说海运、外贸出口、网上购物等的全球份额都是第一。除此之外，生齿流动规模也是全球第一。所以，中国人对财富追求的风险偏好这在全球相对来讲是比力稀有的，这也是拉动中国经济增加。同样，中国跟印度比，印度是一个教国度虽然有廉价劳动力，但这些年中国曾经远远跨越了印度。所以说这是一个非体系体例性要素。
结合炒房的极端，即是“包楼”。一位投资客透露，深圳一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开辟商协商以某个价钱承包下整栋楼，留着本人慢慢卖。
列位下战书好，很是侥幸可以或许在这里跟列位做一个交换。本人对房地产是外行，从我研究经济的角度来谈对房地产市场的理解，讲的不合错误处所，也请大师多多。
日前，财务部等三部委为推进市场买卖，出台了《关于调整房地产买卖环节契税停业税优惠政策的通知》，旨在降低房产买卖成本。此中，一线城市仅合用一条契税优惠：对小我采办家庭独一住房（家庭范畴包罗购房人、配头以及未成年后代，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
海通证券雷近日曾清晰地指出，过去16年来鞭策中国房地产市场增加的有两大底子动力：生齿和货泉。生齿向城市迁移缔造了大量的住房需求，而房地产市场复杂的体量和持久以来的上涨预期又理所当然地令其成为吸纳货泉超发的蓄水池。雷称，前者是2010年之前中国房地产增加的次要动力，尔后者是此后房价继续上涨的主因。
中国的收入布局在这方面有个很是大的特点就是差距比力大。这几年讲到居民收入增加要快于P增速，申明能够与P对应的是居民可安排收入；而可与居民财富增加对应的是M2。所以仅仅看P，只能申明低收入群体的收入增加快于高收入群体，差距在可安排收入方面略有缩小。若是比力财富的差距，由于财富增加是盯着M2的，中低收入群体财富规模比力小，因而，在财富扩张的时候，差距就又扩大了。
一个是2010年之前，再一个就是2010年当前。在2010年之前，房地产是一个生齿现象，由于一个是劳动春秋生齿数量在不竭添加，我们享受生齿盈利，中国经济中国制造业也由此连结高度增加；到生齿盈利竣事之后，经济体需要拉动就需要更多的资金，那就是货泉现象。
据记者采访领会，越来越多的深圳人插手到众筹买房、结合炒房的步队。
房地产泡沫真的会来吗？
关于资产价钱能否具有泡沫或扭曲问题，能够以深圳和为例。股票市盈率很是低，几乎是全球最低的，深圳股票市盈率几乎是全球最高，由于是一个国际市场国际投资者主导的市场。而深圳次要是一个国内市场，具有进入壁垒。所以这两个市场就具有庞大的估值差别，即便比来以来股市大跌，股价比以往廉价了良多，可是所有市盈率中位数我估量在70倍摆布。这个该当也是全球最高。
这就是目前良多政策具有生成的缺憾，包罗财务政策。财务政策它的志愿就是管好布局问题和经济成长，可是能能做到真一点吗？很难做到。好比说，过去20年 傍边，全体来讲，国度资金整个投向比重是西部地域是在添加，东部地域是在削减，可是我们的生齿西部地域在削减，东部地域在添加，也就是说生齿往东流，资金往西流。这也不是的志愿。的志愿是部地域生齿实现本乡本土就业，处理中国经济平衡成长问题。但现实上是很难做到。我们在阐发政策方针时，必然要看到这些方针可能不会达到预期，由于政策方针老是过于多元化。在目前这个环境下面，我仍然感觉方针仍是多元化，仍是留心增加放在第一位，然后就是防风险。总共有五风雅针：稳增加、防风险、调布局、促、惠民生。这么多方针不成能同时实现。那最情愿实现是哪些方面呢？我感觉是一防风险、二稳增加。
1000元就能炒房了？看看他们怎样说
虽然一线城市房价连连上涨，但高净值客户对于房产反而次要是在减持，目前想增持房地产的更多并不是手握大资金的超高净值客户，而是资产量相对偏少、缺乏平安感的那一部门人，包罗本来就有购房放置的刚需群体。
在投契客中有一类特殊人群，即房地产中介从业人员。因为对房地产行业有较为专业的认知和判断，中介从业人员更容易从投资房产过程中获利。
比拟于通俗购房者来说，中介从业人员更容易接触到笋盘（处于价钱凹地的房源），能够先行买入，待房价上涨后抛出，赚取差价。
北上广深的房钱房价比大要是2%，2%对应的是50倍市盈率，那这个市盈率程度也该当全球也是很高。为什么市盈率那么高，缘由就是货泉刊行量过大。货泉刊行量过大跟银行融资间接融资为主的融资体系体例也是相关的。所以不克不及把中国M2与美国M2做简单对比，更该当参照的是中国跟日本，中国跟的对比，由于这两个国度以间接金融为主的，但即便如斯，我们的M2增速也会是远远跨越这两个国度。
来历：华尔街（wallstreetcn）、新财富（newfortune）、第一财经日报
“众筹买房并不复杂，就是几个伴侣凑齐首付，并预备好两年摆布的月供资金，大师签定一个合约，以此中某一位的表面买房，商定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。”一位投资人说，合同中还要考虑房价滞涨的要素，若到某个时间点，房价涨幅仍然不高，也必需抛出。
出产要素次要是三个：劳动力、资金、手艺前进。过去对经济拉动所做的贡献次要靠劳动力这一要素，现在，劳动力这终身产要素的劣势在削弱。30多年高增加之后，中国也堆集大量资金。持久外贸顺差、大量外资 流入以及在人民币升值预期下热钱流入使得中国资金曾经比力丰裕。所以2011年之后，中国出产要素傍边资金起到比力大的感化。当然之前资金也同样起到了重 要感化，只不外比拟劳动力来讲，资金的劣势相对小一些。
诺亚财富2月23日发布的《2016高端财富》显示，将投资性房产作为次要设置装备摆设资产的高净值人士占比降至46%，且45%的人士打算进一步削减设置装备摆设，而打算添加设置装备摆设的比例是14.6%。
@李亿欧：今儿才晓得，深圳客岁房价爆涨是由于背后有良多炒房团外行动，他们众筹资金，或通过P2P来获取资金，几乎不消本人出什么钱，就攫取到超十倍的利润。而另一边作为优良企业代表的A股上市公司，客岁有四成公司的年利润不足1500万，几十万亿股民资金支持的上市公司，四成每年竟赚不到一套房钱，申明什么呢？
